부동산 계약 시 실수하기 쉬운 법적 함정 5가지

부동산 계약 시 실수하기 쉬운 법적 함정 5가지

부동산 거래는 법적 책임과 재정적 위험이 큰 만큼, 계약 단계에서의 실수는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 특히 계약서 작성, 특약 조항 설정, 위약금 조항 확인 등에서 놓치기 쉬운 부분들이 많습니다. 이 글에서는 계약 시 자주 발생하는 실수와 법적 함정을 구체적으로 설명하며, 이를 예방할 수 있는 실질적인 팁과 사례를 제공합니다.

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목차 

1	계약서 작성 시 필수 확인 사항
2	특약 조항의 중요성과 작성 요령
3	계약 해제 시 위약금 조항의 함정
4	등기부 등본 확인의 중요성
5	중개수수료 및 세금 관련 유의사항

1. 계약서 작성 시 필수 확인 사항

계약서 작성은 부동산 거래의 출발점입니다. 특히 아래 요소들을 꼼꼼히 확인하세요:

• 당사자 정보: 매도인과 매수인의 이름, 주소, 연락처가 정확히 기재되었는지 확인.
• 거래 조건: 매매가, 계약금, 보증금, 잔금 등 금전적 내용 명시.
• 서명 및 날인: 계약 효력을 위해 모든 당사자의 서명과 날인이 필수.

사례 1	계약서에 잔금 지급일이 누락되어 매도인이 계약 해제를 주장	잔금 지급일과 조건을 명확히 기재하고 서명 전 확인
사례 2	계약서에 목적물 주소가 틀리게 적혀 소유권 이전 거절	부동산 주소 및 등기부 등본 정보를 정확히 확인 후 기재
사례 3	계약 당사자 중 한 명의 서명이 누락되어 계약이 무효화됨	모든 계약 당사자의 서명 및 날인을 완료하고 사본 보관

 

[TIP]
부동산 계약서 작성 시 표준 계약서 양식은 국토교통부 전자계약 시스템에서 무료로 확인할 수 있습니다.

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2. 특약 조항의 중요성과 작성 요령

특약 조항은 계약 당사자 간의 추가적인 약속을 명확히 하기 위한 필수 요소입니다.

• 구체적 표현 사용: "임대료 동결" 대신 "계약 기간 동안 월 임대료 50만 원 유지"처럼 구체적으로 작성.
• 불이행 시 책임 명시: "특약 불이행 시 계약 해제 가능" 등의 조건 추가.
• 모든 약속 서면화: 구두로 한 약속은 효력이 없으므로 특약으로 명시.

사례 1	주차 공간 제공 약속이 구두로만 합의되어 불이행 발생	특약 조항으로 "주차 공간 1대 제공"을 서면으로 명시
사례 2	계약 해제 조건 미기재로 매도인이 계약금 반환 거절	계약 해제 조건과 반환 조건을 특약 조항에 구체적으로 명시
사례 3	리모델링 비용 지원 약속 불이행으로 추가 비용 부담	특약에 리모델링 비용 지원 내용과 지급 조건 명시

 

[TIP]
부동산 특약 조항 관련 표준 계약서 사례는 법제처 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.

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3. 계약 해제 시 위약금 조항의 함정

계약 해제는 예기치 못한 상황에서도 발생할 수 있으며, 위약금 조항이 없으면 분쟁의 원인이 됩니다.

• 위약금 비율 설정: 일반적으로 계약금의 10~20% 수준으로 설정.
• 계약 해제 조건 명시: 어떤 상황에서 계약 해제가 가능한지 구체적으로 서술.

사례 1	매수인이 계약 해제 후 계약금 외 별도의 위약금을 추가 요구받음	"계약 해제 시 계약금 포기로 책임 종결" 조항을 명확히 작성
사례 2	매도인이 위약금 없이 계약 해제를 주장	계약서에 위약금 비율과 조건을 명시
사례 3	위약금 비율이 지나치게 높아 소송으로 이어짐	법적 기준에 맞는 위약금 비율 설정

 

[TIP]
부동산 계약 해제 시 위약금 비율 관련 정보는 대한법률구조공단에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.

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4. 등기부 등본 확인의 중요성

등기부 등본은 부동산 소유권 및 권리 관계를 확인하는 필수 문서입니다.

• 소유권 확인: 매도인이 실제 소유자인지 확인.
• 근저당권 및 가압류 여부: 해당 부동산의 권리 설정 상태를 검토.
• 지분 관계: 공동 소유 부동산인지 확인.

사례 1	근저당권이 설정된 부동산을 매수해 추가 비용 발생	계약 전 등기부 등본 발급 및 근저당권 해제 조건 명시
사례 2	공동 소유 부동산 매매 시 일부 소유자 반대	공동 소유자의 동의 여부를 사전에 확인
사례 3	소유권 이전 등기 불이행으로 거래 무효	계약 전 대법원 인터넷 등기소에서 등기부 등본 확인

 

[TIP]

등기부 등본 발급 및 소유권 확인은 대법원 인터넷 등기소를 통해 가능합니다.

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5. 중개수수료 및 세금 관련 유의사항

부동산 거래의 부대 비용인 중개수수료와 세금은 거래 이전에 명확히 파악해야 합니다.

• 중개수수료 상한선 확인: 지역별 상한선을 초과하지 않도록 주의.
• 취득세 및 양도소득세: 거래 후 2개월 내 신고 및 납부.
• 절세 전략: 장기보유특별공제를 활용해 양도소득세 절감 가능.

사례 1	중개수수료 초과 청구로 갈등 발생	계약 전에 지역별 상한선을 확인하고, 중개인과 사전 협의
사례 2	취득세 신고 지연으로 가산세 발생	계약 후 60일 이내 취득세 신고 및 납부
사례 3	양도소득세 공제를 받지 못해 추가 세금 부과	장기보유특별공제 조건을 충족하도록 사전 검토

 

[TIP]
부동산 중개수수료와 세금 관련 자료는 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.

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FAQ (8개 질문과 답변)

1. Q: 부동산 계약서에서 필수로 확인해야 할 항목은?
   A: 매매가, 계약금, 잔금 조건, 특약 사항 등이 포함되어야 합니다.
2. Q: 특약 조항은 어떤 경우 필요한가요?
   A: 기본 계약 내용 외에 추가적인 조건이나 약속이 필요할 때 작성합니다.
3. Q: 계약 해제 시 위약금은 어떻게 설정하나요?
   A: 계약금의 10~20%를 기준으로 설정하며, 구체적으로 명시해야 합니다.
4. Q: 등기부 등본은 어디에서 확인할 수 있나요?
   A: 대법원 인터넷 등기소에서 확인할 수 있습니다.
5. Q: 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
   A: 지역별 상한선을 기준으로 계산하며, 국토교통부의 기준표를 참고하세요.
6. Q: 취득세는 언제 납부해야 하나요?
   A: 계약 체결 후 60일 이내에 납부해야 합니다.
7. Q: 양도소득세 절세 방법은 무엇인가요?
   A: 장기보유특별공제를 활용하거나, 공제 조건을 미리 확인하세요.
8. Q: 계약 중 문제가 발생하면 어디에 문의하나요?
   A: 대한법률구조공단에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.

요약

부동산 계약은 신중히 검토해야 하는 과정으로, 실수 방지를 위해 계약서 작성, 특약 조항 설정, 위약금 조항 명시, 등기부 등본 확인, 중개수수료 확인 등을 철저히 진행해야 합니다. 공신력 있는 외부 기관의 정보를 참고하여 안전하고 투명한 거래를 진행하세요.